Dans mon article n°1, je disais que les copropriétaires, en lisant la convocation, allaient beaucoup apprendre de ce qu'on peut  faire de

bien en matière de gestion de copropriété, mais le pire se concrétise dans le procès verbal de cette fameuse AG du 22.02.2018.

A) D'abord la concocation:tout semble bien se présenter jusqu'à la résolution 11 où est mis au vote la détermination du montant de la

cotisation obligatoire des fonds de travaux, 5 % du budget prévisionnel soit une cotisation de 70000€ .

montant prélevé selon la clef " charges communes générales "( 100000 tantièmes )  . jusqu'ici tout va bien.

Sauf que dans la résolution 13, le syndic propose d'affecter l'avoir du chauffage  de 19536.31 € dans le fonds des travaux . donc un

deuxième versement . Au lieu de réaffecter cet avoir en minoration de charges aux copropriétaires qui paient

les frais de chauffage ( 89817 tantièmes ) il le met dans le pot commun fond de travaux.

Les propriétaires de garage , la station service, et tous ceux qui n'ont pas de frais de chauffage peuvent dire merci.

D'autant que l'an dernier 24332.39 € plus 48959.88 € d'avoir sur le chauffage ont déjà été versés sur le fond de travaux au bénéfice

de tous les copropriétaires chauffés ou pas.

Partant de ce principe, on suppose que quand il n'y aura pas avoir mais déficit du chauffage , le manque à gagner sera pris dans le

fond  de travaux?    n'est ce pas Mr le Syndic F----- ?

Sur 2 exercices comptables 2016 et 2017 il y a eu 140000€ de prélèvement  obligatoire pour le fond de travaux soit 249€ pour un

t4 , mais dans le même  temps si le Syndic avait réaffecté l'excédent de chauffage en minoration  de charges aux copropriétaires

concernés, ceux ci auraient récupéré (19356.31 + 24331.39+48959.88 ) x 173/ 89817 = 178.46 €.

Au lieu de cela les copropriétaires sans chauffage ont payé sur 2 ans :23.80 € pour un garage ( 17 tantièmes) , 378 € pour la station

de lavage avec plusieurs centaines de m2 de garage en sous sol ( 270 tantièmes ) ..etc....  et les utilisateurs du chauffage qui

représentent 89817 tantièmes ont payé 249  + 183.97 =432.97€ pour le pot commun "fond de travaux".

De plus, quand on ne réaffecte pas l'exédent pour faire baisser  les charges on finit par avoir des appels de fonds trimestriels

  exhorbitants  ( 695€ pour un T4 en 2018) .

Pour mémoire, les appels de fonds trimestriels à l'arrivée de F----- étaient en 2006 de 558€

Attention aux impayés:  206352.99€ sur l'exercice 2017  pour un budget de 1400000 € !!!!   même pas mal ! ....

Mais que dit le conseil syndical ???

Il est tard, la suite dans le prochain article.

Don Quichotte. 

 

 

 

 

>Après une longue absence, me voici de retour, juste à temps pour prendre connaissance de la convocation pour l'Ag du

22.02.2018

Prendre connaissance est un bien grand mot, car hormis l'ordre du jour et le contrat de Syndic, tout le reste est illisible,

notamment les annexes comptables et les devis.

Il est vrai que depuis que le prix des  photocopies des convocations est intégré dans les frais de gestion courante, il faut que le syndic

fasse des économies d'encre.

Donc, sans scrupules et professionnalisme aucun, plus de 750 convocations illisibles ont été envoyées aux copropriétaires .

Sans doute pense t'on que les convocations , les comptes et les devis n'intéressent personne, et que ceux qui voudraient s'y

intéresser n'y comprennent de toutes façons rien.

Sont ils comptables?   non! ou si peu !  donc les comptes illisibles ce n'est pas grave !

Sont ils architectes, maçons ,serruriers, peintres ...?  non ! ou si peu ! donc les devis illisibles ce n'est pas grave !

Sont ils Syndic ? non! ou si peu !  en tout cas plus le nôtre.

Le Syndic  F----- aurait du demander au prestataire de refaire les tirages , c'était la moindre des choses.

On peut se faire du souci sur le suivi des travaux réalisés par les entreprises sur notre copropriété.

Et le contrôle du Conseil Syndical dans tout ça ? empêcher l'envoi de ces convocations 

et exiger un nouveau tirage aux frais du Syndic , n'était ce pas  la moindre des choses ?

Quelques rares copropriétaires ont obtenu des convocations lisibles en se rendant au bureau du gestionnaire de copropriété installé sur

place.

Ceux là n'ont  pas été déçus, et ce qu'ils ont pu lire sur cette convocation mérite plusieurs articles qui vont suivre sur ce site.

A bientôt.

Don Quichotte.

 

 

Bienvenue à "Foncia Parc" , copropriété des quartiers sud où il fait bon vivre.

Notre cher (très cher d'ailleur ) Syndic s'occupe de tout pour nous rendre la vie plus facile, il convoque et préside notre conseil syndical lui retirant ainsi la lourde tâche de réfléchir et de voter des décisions qui auraient pu aller,involontairement, à l'encontre des intérêts des copropriétaires et pour cela nous le remercions tous les jours.
Notre Syndic convoque l' AG c'est normal et ce jour la nous élirons démocratiquement notre président de conseil syndical en tant que président de séance, comme d'habitude, et, peut-etre que le casse pieds de service sera nommé assesseur histoire de tenter de vérifier la régularité des votes, comme si un syndic allait s'amuser à tricher.
Notre syndic, encore, déclarera la séance ouverte et dans la foulée présidera l'AG à coté d'un président de séance "culbuto" , n'oublions pas le micro de salle qui par une terrible malédiction, sans doute, tombe en panne à chaque AG . Les piles peut-être?
Bon sérieusement, le syndic et le conseil syndical se sont mis d'accord qu'il était de notre intérêt de reconduire le contrat de notre syndic bien aimé pour trois ans au lieu d'un an comme maintes fois décidé lors des conseils et AG précédents, alors si c'est pour notre bien votons.
Finalement ne faudrait-il pas modifier la loi qui rend les AG obligatoires nous faisant perdre un temps précieux?
Un simple compte rendu de réunion entre conseil et syndic ne suffirait-il pas?
Rendez vous le 19 mars.

 

                                    Cinéma Nouveau Parc Sévigné on joue :  LE MEPRIS

 

 

 

Désormais, quand on est copropriétaire, au NPS, plus la peine de choisir, ou de décider : le Syndic et le Conseil Syndical s’en chargent  à votre place !!! Il ne vous reste plus qu’à dire « D’ACCORD » après que les travaux soient faits, et « PAYER » ensuite (bien sûr)… Combien ? c’est indiqué sur l’unique devis joint à la convocation :  lisez-la !!

 

Mais oui, pour les soubassements des bâtiments B et C,  ON a modifié l’aspect de façades en comblant avec des briques recouvertes d’un gâchis de ciment, sur une hauteur approximative, les claustras de verre, toujours cassés plus haut, sous prétexte de sécurité ???? Mais, il y avait pourtant bien un ARCHJTECTE ? des CONTROLEURS DE TOUTES SORTES ? l’AUTORISATION DES BATIMENTS DE FRANCE  pour ne pas modifier la propriété intellectuelle de l’architecte qui a dessiné les bâtiments !!!

Pourquoi s’il y avait un problème de sécurité, tous ces gens fort bien soucieux de la sécurité n’ont rien fait avant l’engagement des travaux de réfection? ce n’est pas fini, qui va peindre ??? Pas l’entreprise qui a fait le « gâchis » ce n’est pas prévu sur le DEVIS remis dans la convocation !!! Et à l'intérieur des halls, va-t-ON établir un nouveau devis avant ou après l'AG pour les carreler ?....Mystère

 

Et si les travaux étaient refusés en AG ? Que deviennent nos façades dont la réfection nous a coûté si cher?  Ca peut rester comme ça pendant des années…et même plus de recours devant ceux qui ont refait légalement nos façades, puisqu’ON a modifié leur travail !!!

 

Dans une grande copropriété comme la nôtre, avec un syndic de cette renommée que nous allons sans doute réélire, vous croyez que cela ne pas peut être vrai ? Mais OUI regardez de près : même qu’ON, demande que le Conseil Syndical, (qui croit pouvoir prendre des décisions à notre place), soit consulté par le syndic au-delà de 4000,00 € seulement ! et non pas pour effectuer des dépenses jusqu’à 4000.00 € sans notre accord mais bon, quand on ne lit pas entre les lignes….d’autant que le Conseil Syndical, lui-même, dans son compte rendu d’activité en est persuadé, …. « pour faire face aux travaux qualifiés  d’urgents, de sécurité et nécessaires pour éviter la dégradation de notre bien » !!!! sous-entendu « laissez-nous faire ON se charge de vous faire payer ce qu’ON aura décidé »…

 

ON recommence à  prendre les propriétaires du Nouveau Parc Sévigné pour des ignorants, et des

vaches à lait. Par ces temps de crise c’est bien triste.

 

 

Malgré les changements de syndic, l’histoire se répète : Cherchez l’erreur !!!

 

dans mon commentaire du 14 avril 2011 intitulé " ravalement des façades des commerces", j'ai fait une erreur sur le montant des travaux; il faut lire 71395.33 € et non pas pas 18190 €; ça fait cher le coup de pinceau surtout pour une dépense qui n'incombe pas à l'ensemble des copropriétaires mais aux seuls copropriétaires des commerces du rez de chaussée du bâtiment E ( lisez la partie intitulée "charges communes" dans le règlement de copropriété )

D.Quichotte

 Je viens de lire le dernier rapport du conseil syndical affiché dans le hall d'immeuble et je me connecte à nouveau à votre site pour faire quelques commentaires: comme d'habitude le pv du cs est égal à lui même; aucun débat , aucun vote. tout baigne au nouveau parc sévigné ! ; on nous raconte régulièrement l'avancée des travaux, ce qui est mieux que rien. Des questions me viennent à l'esprit : qui préside vraiment le conseil syndical ?  qui établit l'ordre du jour? ce conseil est-il vraiment indépendant? assure t'il effectivement sa mission de contrôle? est t'il capable de se réunir sans la présence du syndic?

Dans le procès verbal nous pouvons prendre connaissance de la date et du projet de l'ordre du jour de la prochaine AG; jusqu'ici tout va bien...malheureusement ça se gâte dès la première ligne; en effet le contrôle des comptes est prévu le 17 mai après midi; ainsi ni le syndic ni le conseil syndical ne sait que les pièces justificatives des charges doivent être tenues à la disposition de tous les copropriétaires  par le syndic au moins un jour ouvré pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'AG et la tenue de celle ci ???? le risque encourue est la nullité de la résolution de l'approbation des comptes.

On nous parle aussi de travaux de video surveillance; sait on que la réponse ministérielle parue au J.O du 08.12.2009 rappelle que le syndicat des copropriétaires devra préalablement au vote de son installation se renseigner auprès de la CNIL? sait on que puisque la résidence est ouverte au public (présence de locaux commerciaux), le syndicat doit obtenir une autorisation préfectorale et informer les personnes extérieures à la copropriété de l'existence d'un système de video surveillance ?? il s'agit à mon avis d'un gadget inefficace,  coûteux en frais de maintenance, mais aussi risqué pour la tranquillité et la liberté des copropriétaires .Dans certaines copropriétés ces installations ont  parfois été utilisées à des fins peu avouables par des gens sans scrupules.

Commentaires divers: 1) on entend ici ou là dire qu'un huissier assisterait peut être à l'AG....  De quoi a t'on peur? Qui supportera les frais de sa présence  non votée par les copropriétaires ? en tout état de cause l'AG est une réunion privée et l'huissier ne pourra assister à cette réunion contre l'avis d'un copropriétaire que muni d'une ordonnance sur requête du président du tribunal de grande instance.

                              2) Allons nous assister cette année encore à la parodie d'élection du président de l'Assemblée; le procès verbal de la dernière AG fait état d'un vote à main levée sans respect des tantièmes généraux ; proprement scandaleux; comme si ça ne suffisait pas , le pv ne mentionne pas , contrairement aux obligations légales, les opposants et les abstentionnistes à ce vote ; un motif pur et simple d'annulation de l'AG.

                              3) et la mission de contrôle dans tout ça ? sommes nous bien défendus???     

 

 

je regarde parfois votre blog; je le trouve intéressant ; la référence aux articles de loi montre que certains suivent de près l'actualité de la copropriété en général et cela  devrait être le minimum nécessaire pour tous ceux qui prétendent défendre nos intérêts; il n'en demeure pas moins qu'il faut parfois s'accrocher pour suivre, mais après tout je suis le seul fautif car vivre en copropriété sans en connaitre les règles c'est comme conduire en ignorant le code de la route.

Ceci étant dit je trouve qu'on ne parle insuffisamment de l'incivilité des résidants; je suis  nouveau copropriétaire, je découvre de belles façades récemment refaites, de beaux garde-corps, mais aussi d'immondes étendages de linge qui obstruent presque complètement les baies des appartements; chaque jour de nouvelles paraboles apparaissent lentement mais sûrement. Des copropriétaires jettent par dessus leur balcon eau de nettoyage , eau d'arrosage  et poussières qui tombent immanquablement dans les appartements inférieurs. le stationnement est anarchique: des motos se garent sous les auvents, sur les trottoirs, sur la place Mignard; des voitures sont garés sur les damiers, au pied des IGH limitant ou compromettant ainsi l'accés aux secours en cas de sinistre.

Il existe pourtant un règlement de copropriété qui dit: l'étendage du linge ne doit pas dépasser les garde-corps,il ne pourra être jeté des fenêtres ni eau ni détritus, les antennes de télévisions devont être prévues par immeuble , les véhicules ne pourront stationner que sur les zones de parking prévues....etc...etc...

Cette incivilité est générale dans notre société et des personnes ont pour mission de remettre dans le droit chemin cette minorité qui pourrit la vie à une majorité. en copropriété cette personne s'appelle le Syndic; c'est même une de ses premières missions; en ne faisant pas respecter le règlement, il engage la responsabilité du syndicat et sa propre responsabilité; pour faire cesser les infractions, il dispose de moyens: mise en demeure, injonction, action en justice....

Bien sûr, il est plus facile de ne rien faire. Les braves gens se taisent et votent quand même pour vous, alors que les récalcitrants à la loi, une fois contrariés peuvent compromettre votre réelection. Mais en cas de gros sinistre, trop de laxisme peut être un risque qui se retourne contre celui qui l'a laissé s'installer

je viens d'une grosse copropriété où le problème a été résolu en installant un gestionnaire permanent et un gardien pour cette besogne; tout est rentré trés vite dans l'ordre,mais pour ça il faut éviter tout copinage ; c'est une solution qui pourrait être envisagée au Nouveau Parc Sévigné: demander au syndic d'installer un permanent et employer un gardien; vous verrez que la situation va changer immédiatement; ça coûte cher mais ensuite quel bonheur de vivre en copropriété !  

D. Quichotte

Les travaux votés à  l'AG du 27 mai 2010 en faveur de la réfection des façades des parties communes autour des commerces et du casino sont en cours; l'aspect de la copropriété est certes amélioré, mais trouvez vous normal que tous les copropriétaires participent aux frais des travaux en fonction des tantièmes généraux ?

Ouvrez votre réglement de copropriété du Nouveau Parc Sévigné et lisez l'article 16 qui stipule: "les auvents situés autour du forum seront entretenus par les seuls propriétaires des boutiques du rez de chaussée du batiment E et dans les proportions de leurs droits dans les parties communes"...

montant  des travaux: 18190€, plus 6% pour les honoraires de l'architecte, plus 0.5% pour les honoraires du Syndic. ( sachez que les boutiques du bâtiment E sont celles situées autour de la place Mignard )

L’histoire de Monsieur ALTER EGO ou l’aventure d’un copropriétaire ordinaire. Ca y est, Monsieur Alter EGO est enfin parvenu au bout du parcours du combattant : il a évalué son budget, recompté à plusieurs reprises ses économies, comparé ce que lui coûte son loyer actuel et ce que lui coûteront les charges + les traites de l’achat de « l’appartement magnifique du Nouveau Parc Sévigné », son banquier est d’accord pour un prêt éventuel, il a rencontré les vendeurs et il va faire la démarche décisive auprès d’un notaire…… Il faut faire vite, sinon l’appartement magnifique, risque de lui échapper….. Ca y est : il est PROPRIETAIRE non plutôt COPROPRIETAIRE Bof c’est pareil il n’y a que COPRO en plus, pense Mr Alter EGO ! Oui mais voilà la grande différence. Le notaire lui parle rapidement de la zone dans laquelle est implanté l’immeuble où se situe son appartement, lui parle de règlement de copropriété, de tantièmes ( ?) correspondants aux parties privatives ( ?) et bien entendu, des honoraires du notaire pour faire tous les actes en bonne et due forme. Bon, mais Monsieur Alter Ego, a son titre de propriété en main, il va avoir les clefs de son « magnifique appartement du Nouveau Parc Sévigné » ….il n’y a plus qu’à refaire les plafonds, les tapisseries, l’électricité, changer le chauffe-eau…bref les rénovations classiques. TOUT VA BIEN. Monsieur Alter EGO est prêt à emménager. En prenant l’ascenseur, il se rend compte qu’il n’est pas seul à l’utiliser, dans le hall d’entrée il rencontre du personnel d’entretien qui nettoie les escaliers, sur le parking aussi il sont nombreux à se garer, et dans le parc il y a d’autres enfants que les siens à s’ébattre. Il prend conscience des PARTIES COMMUNES et se repose la question des TANTIEMES dont lui a vaguement parlé le notaire. S’il avait SON règlement de copropriété, il saurait tout, à condition de le lire bien sûr, car son appartement et sa cave sont indiqués sur ce règlement. Par exemple qu’il est propriétaire de 173 tantièmes d’appartement et 5 tantièmes pour une cave il est donc propriétaire de 173+5= 178 tantièmes de toutes les parties communes (toiture, sous-sol, escaliers, couloirs, circulations, espaces verts, chauffage, personnel d’entretien, honoraires du syndic etc..) Mais qu’est ce que c’est que ces TANTIEMES ? S’il avait SON règlement de copropriété, il saurait que l’ensemble de la Résidence du Nouveau Parc Sévigné comporte 100 000 TANTIEMES et qu’il y a plus de 600 copropriétaires à se les partager entre appartements, caves, commerces, garages. Et que c’est grâce ou à cause et en tous cas en fonction du nombre de tantièmes dont il est propriétaire, qu’il va payer ses charges d’entretien du bien commun, et c’est aussi en fonction de ces tantièmes qu’il participera au vote de l’Assemblée Générale. Mais ça suffit pour aujourd’hui, Monsieur Alter EGO a un peu mal à la tête, il n’a pas encore digéré tout ça, et il va essayer d’obtenir son règlement de copropriété, car il voit bien que c’est un DOCUMENT IMPORTANT. Dans quelques jours, Monsieur ALTER EGO fera d’autres découvertes sur la copropriété qui le renseigneront sur ses droits et devoirs de copropriétaire ! (…à suivre…)

Merci de cliquer sur le lien suivant afin d'avoir accés au fichier contenant le rapport de la réunion d'AG du 15/11/2010 :

U Doc Reunion d'AG du 15/11/2010 _d